부동산 상품별 투자

부동산 상품별 투자

앞서 오피스텔, 빌라, 분양상가 투자하지 않겠다 의견을 피력한 적이다.  오늘은 그 이유를 말씀드리고자 하며, 이유를 이해하기 위한 지식을 몇 가지 언급하고 관련된 내용을 피력하도록 하겠습니다.     우선 부동산 투자를 위해서는 건폐율과 용적률을 알고 있어야 합니다.

 

건폐율이란 토지위에 건물이 점유하는 비율을 말합니다.  자세한 것은 건축법에 건폐율을 계산하는 방법이 나와있는데, 이것은 기술자의 영역이고 일반인들은 개괄적인 내용을 이해하면 됩니다.    내가 100평의 토지를 갖고 있는데, 토지이용계획확인원을 열람했더니 자연녹지지역이라고 적혀 있어, 국토계획법을 찾아봤더니 건폐율 20%, 용적률 50%-100% 이런 식으로 되어있다면,   100평의 20%인 20평을 건축면적으로 건물을 지을 수 있고, 20평씩 4개 층을 올리면 총 80평이 되니, 토지 면적대비 80%이니 앞서 언급한 용적률 범위 안에 적법하게 건물을 올릴 수 있는 것이다.

 

대충 눈치채셨겠지만, 건폐율,용적율이 높은 토지일 수 일수록 가격이 높다.  토지 투자를 할 때 미래에 종변경(자연녹지-일반주거 등)이 상향되거나, 새로운 도로가 개설되어 물류이동상 사용성 많이 증대될 토지가 현재 미래이익이 덜 반영되었다면, 이러한 토지에 투자를 하는 것이다.  참고로, 저는 보수적인 사람인지라, 도로에 접한 토지만을 투자대상으로 삼는다   왜냐하면 법적으로 도로에 붙은 토지만이 건물을 지을 수 있기 때문이며, 더 디테일하게는 법적으로 지어질 건물의 종류, 규모 등고 제한이 있다.  물론 선수들은 도로가 접하지 않은 토지를 사서 도로를 내어(토지사용승낙권, 인접토지매입) 토지 가치를 상승시킨다. 

 

다시 처음으로 돌아가서, 오피스텔은 준주거지역 이상에서 허용하는데, 보통 토지의 법적용적률이 굉장히 높다. 쉽게 말해 같은 면적의 아파트를 지은 토지보다 2-3배 이상 면적을 더 지을 수 있다.   그러니, 시행사는 제대로 분양만 된다면, 엄청난 수익을 얻을 수 있다.  보통 주상복합을 짓는 토지들도 용적률이 상당히 높은 토지에 상가와 함께 아파트를 짓는 것이다.  주상복합이나 오피스텔이 편의시설이 가까이 있고, 새로 지은 것이라면 일반인들은 현혹되어 투자한다.  그런데, 문제는 이들이 준공시점부터 노후화하기 시작한다는 것이다.   벤츠자동차를 처음 샀을 때 가장 비싼 것처럼... 서서히 노후화되면서 감가상각을 적용받게 된다.    용적률이 그리 높지 않은 아파트는 과거 학습상 리모델링(현재 연한 채우면 세대수 증가 20% 가능 - 나중에 언급할 기회 있으면 장단점 언급할 계획임)이나 재건축 기대감으로 오르는데, 오피스텔이나, 주상복합은 이미 많은 용적률(네이버에서 해당단지 정보를 조회하거나, 건축물대장을 조회하면 현재 지어진 용적률을 알수 있음.-참고로 분당의 아파트 용적률이 대략 180-190%정도임)을 적용해서 지은 것이라 미래를 기대할 수 없는 것이다.

 

분양상가는 단지 주변의 상가보다 과도하게 높은 분양가로 시행사가 분양하기에 투자하지 말라는 것이며, 일반적으로 처음에 들어온 임차인인 자영업자가 과도한 임대료부담으로 임대료 인하를 요청하거나 장사를 접고 떠나는 경우가 많다.  분양대행업자가 월세얼마에 프랜차이즈가 입점하기로 했다는 말에 현혹되면 않된다.  프랜차이즈도 장사가 안 되면 떠난다.

 

법상 빌라라는 용어는 없다.  일반인은 규모가 작은 아파트, 연립주택, 다세대를 혼용해서 비슷한 규모면 빌라라고 통칭한다. 일반적으로 빌라는 소위 집장사하는 분들이 많이 짓고 일반인에게 분양한다. 문제는  이들이 우리가 인지하는 보통의 아파트보다는 좀 부실시공 좀 많은 편(주요구조체에 배관매립, 화장실 바닥높이가 높은 경우 등등)이며, 가격이 잘 오르지 않는다.  그러다 재재발 얘기가 나오면, 갑자기 2-3배 오른다.    따라서, 안전한 투자를 원한다면, 투자를 하지 않는 것이 좋으며, 정히 투자를 하고자 한다면, 서울이나 성남 등 노후 빌라가 밀집한 지역에 투자하는 것이 좋다.   이 지역이 일정규모 이상되어야만 대단지 아파트를 지을 수 있으니, 그런 곳에 투자하는 것이 좋다.    개인적으로 조금 높은 가격이라도 법상 재개발이 진행되는 지역을 추천한다. 이미 어느 정도 불확실성이 재거됨이 그 이유이며, 앞서 언급한 지역 외의 건설회사입장에서 골치 아픈 재개발보다는 주변 토지를 매입해서 아파트를 올릴 확률이 훨씬 높다.   재개발투자는 오르고 내림의 부침과 상당한 기간이 소요됨으로 보유자금의 흐름을 아파트보다 보수적으로 잡아 투자해야 한다.    과거 어느 지역의 사례로 보면, 건물이 너무 노후하고 비가 새어 신규세입자를 들이지 못하고, 공실로 그냥 방치하는 경우도 상당히 많음을 알아야 한다.    그래서, 돈 많은분들은 권리분석도 용이하고 진행도 재개발보다는 상대적으로 나으니 재건축에 투자하는 것이다.

 

앞서 언급한 내용은 목적지를 향해 항해하는 배(투자방법론)를 설명한 것이다. 바다에 파도(경제위기 등)가 치면 배는 갈길을 잃어 헤메거나 침몰한다.